지난 글에서 HUG가 도시형 생활주택이 가입이 안된다는 글을 작성했는데요.
생각해보니 저도 도시형 생활주택에 대해 잘 아는게 없어서 글을 포스팅해보려고 합니다.
도시형 생활주택과 오피스텔의 차이에 대해서도 알아보려고 해요.
도시형 생활주택과 오피스텔의 차이
도시형 생활주택이란?
“도시형생활주택” 이라 함은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 도시지역에 주택건설사업 계획승인을 받아 건설하는 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택이다.
도시 사람들의 생활패턴의 변화로 1~2인 가구는 빠르게 증가하고 있습니다.
인구는 감소하더라도 가구수는 늘어나는게 이 이유죠.
인구는 주는데 가구수는 늘어…1000만명 가까이 ‘나 혼자 산다’
2023년 통계에 따르면 주민등록 가구수는 2370만5814가구로 전년도(2347만2895가구)에 비해 0.99%(23만여가구) 증가했습니다.
1~2인 가구가 늘었기 때문입니다. 전체 가구에서 1인 가구와 2인 가구가 차지하는 비중도 2021년 말 64.2%에서 지난해 65.2%로 1.0%포인트 증가해 10년 연속 상승세를 이어가고 있습니다.
특히 지난해 1인 가구는 972만4256가구로 전체 가구의 41.0%로 가장 많은 비중을 차지했습니다. 반면 3인 이상 가구의 비중은 2021년 말 35.7%에서 지난해엔 34.7%로 줄어드는 등 지속적으로 감소세를 보이고 있습니다.
1인가구 천만시대, 이렇게 빠르게 증가하는 1인가구를 빠르게 공급할 수 있게 정부가 2009년 도입한 주택 유형을 도시형 생활주택이라고 말합니다.
도시형 생활주택 특징
가장 큰 특징으로는 주택공급 시 청약통장을 통한 청약 및 재당첨제한 규제가 없다는 점입니다. 그때문에 여러채를 한번에 분양받을 수 있었고, 또한 분양가상한제 적용도 또한 받지 않습니다.
자금부담이 덜한데다가 청약통장까지 필요가 없으니 투자자들 사이에서 인기가 높았었고, 꾸준히 많은 관심을 받아왔습니다.
따라서 부동산 활황기엔 대기업 시공사까지 참여했고, 이는 2022년, 미분양 역풍을 맞기도 했습니다.
한때는 서울의 미분양 주택의 절반 이상이 원룸형 주택(이젠 소형주택)으로, 도시형 생활주택 때문에 오히려 더 미분양이 부각되는게 아닌가 하는 말도 있었습니다.
지금도 미분양은 있지만 소진되어가고 있습니다. 그럼. 도시형 생활주택의 종류는 어떤게 있을까요?
도시형 생활주택의 종류
소형주택
소형주택은 세대별 주거전용면적 60㎡ 이하이면서 세대별 독립주거가 가능한 욕실, 부엌을 설치해야 합니다.
또한 지하층에는 세대를 설치하지 아니하고, 전용면적이 30㎡ 미만인 경우 욕실,보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해야 합니다. 진짜 원룸처럼요.
주거전용면적이 30㎡ 이상인 경우 욕실,보일러실을 제외한 부분을 3개 이하의 각 전용 7㎡ 이상인 침실과 그 밖의 공간으로 구성할 수 있으며,
침실이 두 개 이상인 세대 수는 소형주택 전체 세대 수의 1/3을 초과하지 않아야 합니다.
기존엔 50㎡ 이하였지만, 원룸형 주택에서 소형주택으로 이름이 바뀌면서 면적이 조금 완화됐습니다.
전혀 광고 아닙니다.ㅎ.ㅎ.. 이런 주택의 종류라고 예시를 가져왔습니다.
단지형 연립주택
단지형 연립주택이란 소형주택이 아닌 연립주택을 말하며, 최대 5층까지 건축이 가능합니다.
단지형 연립주택(연면적 660㎡ 초과)는 세대당 주거 전용면적이 85㎡ 이하여야 합니다.
단지형 다세대주택
그렇다면 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이는 뭐가 있을까요?
도시형 생활주택의 특징
이름에서도 아실 수 있듯이 주택법의 적용을 받는 주택입니다. 매수부터 매도까지 이어지는 과정에서 그냥 주택과 동일한 적용을 받는다고 생각하시면 편합니다.
따라서, 1주택자가 도시형 생활주택을 매수하시게 되면 2주택자가 됩니다. 22년 12월에 중과세는 폐지됐지만 그래도 2주택의 취득세가 부과되는 겁니다.
- 전용면적 20㎡ 이하와 주택 공시지가 1억 이하는 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 2채 이상이면 주택수 포함입니다.
또한, 국가에서 규제들을 완화하며 짓는 주택이기때문에 일련의 과정들이 빠를 순 있으나, 일종의 혜택이기 때문에 주차장의 부족이나 일조권의 침해같은 문제가
아파트완 달리 생길 수 있다는 점이 있습니다. 또한, 주택이기 때문에 전용률이 높습니다.
오피스텔의 전용률이 50~60% 수준인 데 반해 도시형 생활주택은 70~80%이기 때문입니다. 발코니도 설치할 수 있어 추가 공간으로 활용할 수 있습니다.
도시형 생활주택과 오피스텔의 차이
1~2인가구들을 위한 생활주택, 얼핏 봐서는 전용률이 높은 것 빼고는 도시에 거주하는 소규모 가구를 위한 작은 면적의
주거시설이라는 점은 오피스텔과 별로 큰 차이가 없어보이는데요. 어떤 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이가 있을까요?
큰 특징으로는 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받지만, 오피스텔은 건축법의 적용을 받아 주택으로 인정이 되지 않습니다.
다만, 세입자나 분양자가 주거용 오피스텔로 사용 시(전입신고) 세법상 주택수에는 포함이 됩니다.
이말은 달리 말하면 취득세에 굉장한 차이가 있다는 점입니다.
취득세는 자산을 취득하면 내게 되는 세금인데요. 오피스텔은 4.6%의 세금을 납부해야하는 반면에 도시형 생활주택은 일반 주택취급을 받기에 세금이 싸다는 점이 있습니다.
무주택자가 첫 주택을 구매할 때를 기준으로 6억원 이하의 주택은 1.1%, 6억원 초과 9억원 이하의 주택은 1.1~3.3%, 9억원 초과의 주택은 3.3%의 취득세율이 부과됩니다.
취득세는 보유한 주택 수가 많을수록 새로운 주택 구입 시 세율이 높아지는 중과세 구조인데요.
현재 두 번째 주택까지는 중과세 적용이 되지 않아 주택을 새로 매입하는 상황이라면 오피스텔보다 도시형 생활주택이 취득세 측면에서 유리합니다.
도시형 생활주택과 오피스텔의 차이_마치며
업무용 오피스텔을 갖고 있다면 주택으로 인정되지 않아 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
대신 다주택자더라도 업무용 오피스텔을 매도하는 경우라면 양도소득세 중과 대상이 아닙니다.
반대로 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택은 모두 주택으로 인정돼 1채만 보유해도 1주택자가 됩니다.
다주택자라면 양도세 중과 대상이기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
앞으로의 내는 세금에 맞춰 세팅을 잘 하셔야 합니다. 요즘 많이 비싼 주택들, 세금도 어마어마하게 내실 텐데 세팅을 잘 하셔서
현명한 부동산 투자 되시길 바랍니다. 감사합니다.