전월세에 거주하시는 분들 많으실겁니다. 2년, 1년에 한번씩 부동산 돌아다니면서 방보는게 일이죠.
맘에 드는 집이 있다면 등기부등본을 뽑아 주실텐데, 이때 등기부등본 보는법에 대해 설명하고자 합니다.
부동산 가격이 주춤하면서 생기는 많은 일들 중 하나, 가장 무서운 전세사기라는 키워드가 있었습니다.
그래서 저도 3가지 전세보증보험 비교(HUG,SGI,HF) 라는 포스팅을 작성한 적도 있었구요.
물론 등기부등본을 본다고 전세사기를 백퍼센트 예방할 수 있는 건 아니지만, 적어도 볼 줄 알고, 어떤 상태인지는 점검이 가능해야
조금 더 건강한 부동산에 거주할 수 있다고 생가합니다. 등기부등본 보는법, 체크해야 할 점 등 알려드릴게요.
등기부등본이란?
부동산의 등기부등본은 등기사항전부증명서의 줄임말입니다. 부동산의 주소, 면적 등 현황과 같은 권리관계를 확인할 수 있는 서류 입니다.
즉, 이 집의 소유자와 대출이 얼마나 있는지 파악할 수 있는 공적인 문서인데요. 부동산을 구매하시는 분들이라면 ‘등기친다’ 라는 말을 아실겁니다.
등기를 친다 -> 등기부등본에 내 이름을 넣는다 -> 구매를 한다는 그런 뜻입니다.
무릇 부동산 계약을 하시게 된다면 부동산에서 보통 그 집의 등기부등본을 뽑아주시는데, 직접 뽑는것도 가능합니다.
등기부등본 열람 및 인쇄에 들어가시면 열람과 출력이 가능한데요. 건당 700원의 수수료가 부과됩니다.
등기부등본 보는법(등기부등본의 구성요소)
표제부
표제부는 부동산의 소재지면과 건물번호, 건물용도와 면적 등이 기재됩니다. 건물의 위치, 외형적 구조를 설명하는건데요,
이 표제부에서 중요하게 볼 점은 건물의 주소와 면적 등이 일치한지를 파악하시는게 좋습니다.
갑구
갑구는 소유권에 관련된 사항을 기재하게 됩니다. 접수일 순으로 나오는데, 마지막에 써있는 권리자가 현재 해당 부동산의 소유자 라고 할 수 있습니다. 계약서에 작성된 소유자가
갑구에 가장 마지막에 써있는 소유자의 이름인지를 확인하는 것이 아주 중요하며, 짧은 시간에 소유자가 이리저리 바뀌었으면 그 이유를 물어보시는 것도 중요합니다.
또한. (가)압류, 가등기 등이 표기된 경우를 조심하셔야 합니다. 압류는 말그대로 압류기 때문에 부동산이 처분당할수 있고, 처분당했을 시 돈을 조금 받거나 못받을 경우가 생길 수 있습니다.
가등기는 소유권이 바뀌기 전 미리 등기해두는것을 가등기라고 하는데, 소유권이 바뀌며 어떤 일이 생길지 모르니 이런것들은 거래하지 않는게 안전합니다.
을구
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항, 즉 근저당권,전세권,지상권,지역권 등에 관한 내용입니다. 여기서 가장 중요한건 근저당권, 은행에서 얼마를 담보로 돈을 빌렸는지입니다.
위의 글에서는 채권최고액이 20억으로 잡혀있는데, 이 금액은 보통 빌린금액의 120%~130%로 설정합니다. 고로, 대략 16억 정도의 대출이 잡혀있다고 보시면 됩니다.
전세계약할 때는 이 근저당권 부분을 가장 잘 보셔야하는데, 여기를 보시면 등기부등본 보는법을 배웠다고 보실 수 있습니다.
집주인이 은행에 이자를 납부하지 못하게 되면 이 부동산은 경매에 들어가게 되고, 경매에 들어가게 되면 이 근저당보다 후순위로 내 전세권이 들어가기 때문에 돈을 못받을 수 있습니다.
또한, ‘주택임차권등기명령’이 기재되어있으면 전세로 들어가시면 안됩니다. 전 세입자와의 갈등이 있는 집이라는 뜻입니다.
등기부등본의 한계
70년째 공신력 인정 안되는 등기부등본, 언제까지…21대 국회서도 법 개정 난망
등기부등본은 한계가 있습니다. 등기부상 소유자로 등재가 되어있으면 법률상 소유자로 추정이 되는데, 이를 등기의 추정력이라고 합니다. 그 등기부등본을 믿는거죠.
하지만 이 등기부등본을 불법으로 위조, 심지어 등기를 허위로 치고 진짜 서류를 발급받아 생기는 피해도 생기기도 합니다.
우리나라는 등기부등본의 공신력을 인정하지 않아 생기는 문제가 발생합니다. 피해자는 어이가 없을 뿐이죠. 진짜 등기부등본을 보고 거래를 했는데,
등기부등본 보는법을 잘 보고 거래를 했지만등기 자체가 허위라면 제가 할 수 있는 일이 없거든요.
이를 위해 현행제도에 대한 개선을 하려고 하고 있는것같은데, 좀 지지부진한 느낌이 있습니다.
피해보상안 등이 담긴 개정안이 올라왔는데, 다시 철회됐다고 합니다.
등기부등본 보는법 마무리
우리 재산을 지키기 위한 최소한의 행위입니다. 꼭 보고, 700원 얼마 안하니 개인적으로도 뽑아보시고 꼼꼼히 확인하시어 안전한 집주인 만나시길 진심으로 기원드립니다. 감사합니다.
참고: HUG 안심전세포털
