오피스텔을 분양 받을 당시 상담해주시던 분께서 이런 말을 하셨습니다.
‘평당 700만원에 분양하는거라 정말 싼거예요~~’
무슨.. 전용면적 39짜리를 저렇게 말씀을 하실까?
찾아보니 그렇게 말을 해도 되는게 오피스텔 이더라구요. 아파트와 오피스텔의 근본적인 차이. 알려드릴게요
오피스텔 전용면적_개요
첫 나의 부동산, 오피스텔 분양 후기 이후 오피스텔에 관한 블로그 포스팅이 많은 이유는 단 하나 입니다.
제가 오피스텔을 소유하고 있기 때문이죠.
2023년 오피스텔 주택 수 제외될까?를 통해 추석 전 발표되는 부동산 대책, 오피스텔 주택 수 제외가 될까 말까 말이 많았지만
결국 안되는 걸로 가닥 잡히고, 살짝은 소강상태 인걸로 보입니다.(간간히 들려오던 매수세도 뚝 끊어졌습니다.)
그러던 와중 제가 살던 기존 전세집(주상복합 아파트)보다 구조는 지금 오피스텔이 훨씬 좋지만 뭔가 뭔가…이상하게 면적이 좁은 느낌이 계속 들더라구요.
전용면적도 같은데 말이죠.(전용39입니다)
그래서 주변 동네, 더 나아가 재건축을 통해 소형 평수를 만들어낸 아파트들(헬리오시티, 올림픽파크포레온)등과 실제 면적을 비교해봤을때도 조금 작더라구요.
왜 작을까 생각을 하며 이 블로그를 포스팅하게 되었습니다.
오피스텔 전용면적의 함정
출처: 같은 전용면적인데… 왜 오피스텔이 아파트보다 좁을까
아파트는 기본적으로 주택법을 근거로 지어진 건물이고, 오피스텔은 건축법을 근거로 지어진 건물입니다.
주택법과 건축법, 잘 모르시는분들에겐 뭐 그렇게 큰 차이가 있겠어? 라고 생각하실지도 모르겠지만, 이걸로 인해 생기는 차이는 어마어마 하더라구요(진작 공부할걸)
이 글과는 조금 다른 얘기긴 하지만, 관리비 측면에 있어서도 과세/비과세 항목들이 건축법이 조금 불리한 사항들이 있어 관리비가 조금이라도 더 비싸지는
부가적인 효과도 있구요. 말이 다른길로 샜습니다만. 면적이 적은 이유는 다음과 같습니다.
아파트는 공급면적(전용+주거공용)으로 계산하는 반면, 오피스텔은 계약면적(공급면적+기타공용)으로 분양한다는거예요.
전용면적은 뭐고, 공급면적은 뭐고, 헷갈리시죠?
출처: 국토교통부
전용면적: only 집 안의 면적
주거공용면적
아파트계단이나 복도 등의 면적
기타공용면적
단지 내 관리사무소, 노인정, 피트니스클럽 등의 면적을 더한 것
서비스면적
아파트만 해당 발코니는 면적 포함 X
오피스텔 전용면적이 좁은 이유는 서비스면적의 부재, 기타공용면적의 차이라고 보면 되겠네요. 저희 집을 예로 들어볼게요.
저희 집은 공급면적 122㎡, 전용면적 39㎡입니다. 말도안되죠? 122㎡면 아파트로는 어떤 느낌이냐면요
잠실 파크리오 아파트입니다. 84㎡가 108㎡라고 나와요. 물론 뭐 잠실과 비교하냐고 물어보신다면 할 말은 딱히 없습니다만. 아무튼 아파트는 저 정도로 이상한 간극이 나오진 않는다는 거예요.
보통 오피스텔들은 전용률이 50% 정도 나온다고는 하는데, 제 집은 참 신기하게 1/3 정도가 나오니, 도대체 어디가 면적을 이렇게 잡아먹는 걸까요.
물론 좀 신기한 커뮤니티들이 많긴 합니다. 연회장에파티룸에, 펫 샤워실, 피트니스센터나 골프연습장은 기본이긴 합니다만.
오피스텔이 약 400세대 정도 되는데, 많지 않은 세대에서 그 커뮤니티들을 나누고 또한!
관리사무소 또한 4개 동으로 나뉠 걸 대비해 4개의 공간으로 찢어두었습니다. 이 결과가 바로 어마어마한 계약 면적의 상승이죠.
또한, 2015년 4월30일 이전에 건축허가를 받은 오피스텔이라면 전용면적은 더 작아질 수밖에 없는데요, 오피스텔은 2015년 4월 30일 이전은 벽체 중심선을 기준으로 전용면적을 계산해 왔었다고
해요. 벽체 중심선이니, 30cm 두께의 벽이라면 15cm는 전용면적으로 버려왔다는 소리예요. 다만 이 법은 저 날 이후로는 아파트처럼 벽 내부선 치수(안목치수)를 전용면적으로 계산하고 있습니다.
오피스텔 전용면적 불리한 이유
서비스면적의 부재
아파트 발코니 확장 다들 하시죠? 그거 뭐 넓어봤자 얼마나 넓겠어! 싶습니다만 계산해 보면 꽤 큰 차이가 나요. 전용 59㎡ 에는 20㎡ 전후의 서비스 면적이 붙는 경우가 많습니다.
아파트로서는 30% 면적이 오피스텔보다 더 커지는 건데, 오피스텔 전용면적이 얼마나 불리한지 아시겠죠? 84㎡는 40㎡가 붙는 경우도 있어요.
뭐 이 정도면 둘 다 많은 면적을 주는 아파트라고 봐도 되겠지만요. (서울 평균 84㎡ 서비스 면적은 25㎡라고 합니다.)
관리비의 상승
관리비는 전용 면적으로 계산하는 게 아니고 분양 면적으로 계산합니다.
오피스텔 전용면적 39㎡짜리 오피스텔과 84㎡ 아파트가 관리비를 계산하는 면적이 동일하다고 하면, 84의 서비스면적이 30이 더 붙으면 114㎡인데, 정말 1/3짜리 오피스텔이 아파트와 동일한
관리비를 낸다고 생각하면, 좀 아찔하겠죠?
이들로 인한 세입자의 관심 감소
오피스텔은 투자형 부동산이 아닌 수익형 부동산으로 간주합니다. 이는 제 자금을 비교해 대출보다 조금 더 나은 월세 수익이 발생할걸 가정하고 계약하는 거겠죠.
다만 초반에, 시행사에서 지정한 관리사무소의 장난질이나, 오피스텔 특유의 냉난방 문제 등으로 인한 관리비 과다 문제가 발생할 수 있어요.
여기뿐만 아니고 대다수 오피스텔은 사실 원룸형 오피스텔이 대다수일 거고, 1000/60, 1000/70 뭐 이런 정도의 시세일 텐데 관리비가 20만 원, 혹은 그 이상이 나온다?
세입자 입장에서는 시설이 엄청나게 좋거나 안전하거나, 뭐 특출난 장점이 있어야 거주할 그런 오피스텔이 되는 거죠.
옆 동네 자취방은 관리비 5만 원에 뭐 이중주차를 해야 하는, 분리수거가 좀 불편한 그런 단점이 있다고 한들
결국 관리비가 15만 원, 숨만 쉬어도 15만 원의 차이가 난다고 보면 살고 싶지 않은 그런 오피스텔이 될 거로 생각합니다. 정말 큰 문제죠.
저희 오피스텔도 지금 그런 문제가 발생 중이어서 문제를 해결하고자 하고 있고, 이도 곧 블로그에 올릴 예정입니다.
오피스텔 전용면적_마무리
저도 초반 세입자를 구해야 한다는 스트레스 때문에 직접 들어와 실거주하고 있긴 하지만
이렇게 마냥 단점만 읊는 것보다도 장점도 많아요.
특히나 새집에서 거주한다는 점, 창문이 어마어마하게 크고 단열도 좋고, 장판이나 화장실 상태도 1군 시공사라 그런가? 나름 깔끔한, 높은 등급의 자재들을 썼다는 건 다 알겠더라고요.
(저는 건축자재 연구원 경력이 있습니다.)
그리고, 아파트보다는 저렴했다는 사실..
이것저것 따져보고 한 계약입니다만 지금 이 세상에선 조금 아쉽다는 생각도 들고 합니다..만 제 선택입니다! 뒤를 잘 살펴보고 앞을 봐야겠지만 뒤를 보고 주저앉으면 안되겠죠.
오피스텔 전용면적, 이정도로 마무리 하겠습니다. 감사합니다.
