오피스텔 회계감사도 의무가 되었습니다. 아파트는 공동주택법, 오피스텔은 집합건물법을 적용받기 때문에 아파트와 비교해서 임대인이든, 임차인이든 아파트보다는 다방면으로 손해를 보는 일이
많았습니다. 분양면적도 그렇고 여러 불만사항들이 있는데 이 오피스텔도 이제 주거 트렌드의 한 축으로 자리를 잡았기 때문에, 점점 공동주택식으로 법들이 바뀌어가고있습니다.
이 회계감사도 그런 느낌으로 개정이 된 건데, 어떤식으로 진행하는지, 자세히 알려드릴게요.
오피스텔 회계감사_시작하며
2021년부터 실시됐습니다만 이 글을 다시 포스팅하게 된 계기는 좀 슬픕니다.
첫 나의 부동산, 오피스텔 분양 후기 등을 통해 아시다시피, 저는 2021년, 부동산이 아주 가파르게 상승하고 있던 시절 무작정 오피스텔 하나를 분양받게 됩니다.
임대사업자를 개업하게 되며 오피스텔을 분양받게 되었고, 생각보다 시간은 빠르게 흐르게 되어 저는 세를 줄 생각보다, 제가 직접 몸으로 살며
이른바 휴먼베이크아웃(…)을 몸소 실천하기로 마음먹고 거주를 한지 어언 4달이 넘어갑니다.
만족스러웠어요. 집도 조금 좁은 감이 있지만 신축이고, 천장 높고, 수납공간도 좋고 집 내부 자재들도 그래도 오피스텔이라고 아파트보다 뒤떨어지는 자재를 사용하진 않았더라구요.
(저는 건설자재쪽 시험연구원 재직 이력이 있습니다)
다만, 오피스텔 전용면적이 아파트보다 불리한 3가지 이유에서 나오는 여럿 이유들 때문에 전용면적보다 계약면적이 엄청나게 높은 사태가 발생하였고 그로 인해 관리비는 폭탄수준으로 나오게 됩니다.
매해 시간이 지날수록 관리비는 오를테고, 이건 뭐 답도 없더라구요. 제가 만약 세입자라면 그냥 1년 2년 참다가 나가야지 하겠지만 저는 그게 아니잖아요. 저의 재산가치를 조금이나마 지키고 싶기에
이것저것 찾아보게 되었습니다. 그리고 오피스텔 회계감사라는 키워드를 찾게 되었어요.
집합건물법 개정안
일단 개정된 법률부터 소개해드릴게요.
제26조의2(회계감사) ① 전유부분이 150개 이상으로서 대통령령으로 정하는 건물의 관리인은 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사인(이하 이 조에서 “감사인”이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상이 회계감사를 받지 아니하기로 결의한 연도에는 그러하지 아니하다.
③ 전유부분이 50개 이상 150개 미만으로서 대통령령으로 정하는 건물의 관리인은 구분소유자의 5분의 1 이상이 연서(連署)하여 요구하는 경우에는 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 이 경우 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 구분소유자를 대신하여 연서할 수 있다.
④ 관리인은 제1항 또는 제3항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감사보고서 등 회계감사의 결과를 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 보고하여야 한다.
“감사인”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
가. 「공인회계사법」 제23조에 따른 회계법인(이하 “회계법인”이라 한다)
나. 「공인회계사법」 제41조에 따라 설립된 한국공인회계사회(이하 “한국공인회계사회”라 한다)에 총리령으로 정하는 바에 따라 등록을 한 감사반(이하 “감사반”이라 한다)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제26조의2제1항 또는 제3항(제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)에 따른 회계감사를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은 자
2. 제26조의2제6항(제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 회계감사를 방해하는 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 300만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제26조의2제4항(제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 회계감사 결과를 보고하지 아니하거나 거짓으로 보고한 자
법률이 원래 그렇죠.. 좀 쉽게 설명해드릴게요.
오피스텔 회계감사의 의무대상은 다음과 같습니다.
전유부분 150개 이상, 이말은 150호 이상의 집합건물이면 가능하다는 뜻이며, 상가, 오피스텔 등이 여기 해당됩니다.
또한 회계감사를 받고 나면 소유주들에게 보고를 해야하고, 소유주의 주소로 등기로 발송하는게 원칙입니다.
위에서 말하는 감사인은 회계법인에 소속되어있는 공인회계사입니다.
오피스텔 회계감사는 만능일까?
이 글을 클릭하신 계기가 궁금합니다. 오피스텔에서의 과도한 관리비로 인한 관리업체의 교체나, 관리단을 엎어버리기 위한 수단으로 회계감사 보고서를 보시려고 하시는 분들이 아마 계실겁니다.
과연 그게 가능할까요?
오피스텔 회계감사의 방법은 전수조사를 하는 것이 아닙니다. 이 건물 관리사무소의 회계처리가 기업회계기준과 건물 관리규약에 따라 이루어졌는지에 대해 감사인이 감사의견을 표명하는 것인데,
감사의견을 제시하기에 충분한 표본을 제출하지 않거나 오류사항이 없으면, 회계오류를 적발하지 못할 위험이 크죠.
또한, 회계처리에 기준에 맞게 작성이 됐는지를 보는게 크기때문에, 감사보고서상 감사의견을 자세히 보시면 ‘본 감사인의 의견으로는 (이하 생략)공동주택의 관리규약에서 규정된 회계처리의 기준에 따라 중요성의 관점에서 적정하게 표시하고 있습니다.’ 란 문구가 쓰여져 있습니다. 즉, 회계사의 판단의 근거는 회계처리 기준이고 판단의 기준은 재무제표에 표시된 모든 금액이 회계처리의 기준에 맞지 않을 수는 있지만 중요성의 관점(큰 금액기준)에서 판단을 하면 올바르다는 의미입니다.
설령 횡령 등이 있어도 회계장부를 잘 끼워맞췄다면 일반적인 오피스텔 회계감사로서는 적발하기가 아주 어렵다고 할 수 있습니다.
예를들어 인터넷을 단일계약을 맺고, 단일계약을 하며 사은품으로 주는 현금성 자산을 몰래 받는다는 행위를 했을 때 이걸 장부에 기재하진 않을테니 이건 장부로 하는 감사행위로는 적발하기가 어렵다는 것입니다.
그렇다면, 횡령을 염두에 두고 감사를 받으시려는 분들은 어떤 감사를 받으셔야 하냐면 ‘부정 적발 감사’를 받으셔야 합니다. 물론 비용은 더 들겠지만 정말 격하게 업체가 의심되는 상황이라면 진행하는것도
좋을 것 같습니다.
오피스텔 회계감사, 이제 막 시행되었지만 앞으로 더 개선되야할 점이 있다고 생각합니다. 아직 법안을 통과하지 못한 것도 있다고 하고, 수익형부동산이기 때문에
구분소유자들의 적극적인 개입이 없다는 것도 참 아쉽습니다. 그래도, 오피스텔은 이제 정말 주거 문화의 큰 축으로 자리잡았습니다.
심지어 그 오피스텔에 거주하는 대다수의 인원들은 젊은 세대의 인원들일테고, 이 오피스텔에서 거주하며 생기는 불합리한 관리비 등의 비용문제는 더욱 빠르게 해결되어야 할 것입니다.
앞으로 관리비 정상화를 위해 이것저것 시도해볼텐데, 만일 성공한다면 성공적인 오피스텔 관리비 절감의 사례가 될 수 있도록 노력해보고 차후에 포스팅하겠습니다.
감사합니다.
참고자료: 집합건물과 공동주택의 회계감사 의무대상 기준
