난 재개발에 투자해볼까?
재개발에 투자하려면 용적률 건폐율을 살펴보라던데, 대지지분은 또 뭐고..
이 부동산 용어들에 대해 설명드릴게요.
용적률 건폐율_개요
아파트 분양 받으실 때, 혹은 건축물을 지으실 때
용적률과 건폐율에 대해 많이 들어보셨을 겁니다.
단순한 숫자지만 알고보면 굉장히 중요한 의미를 지닌 용어인데요.
용적률 건폐율, 그리고 대지지분은 아파트의 높이, 쾌적성과 연관성이 있지만, 부동산의 미래의 가치에 있어서도 굉장히 중요한 역할을 하고있습니다.
이로인해 같은 동네의 옆 아파트일지라도 이 용적률 건폐율에 따라 가격이 어디는 비싸고, 어디는 싼 경우를 볼 수 있습니다.
재건축과 재개발에 관심이 있으시다면 대지지분과 용적률을
건축에 관심이 있으시다면 건폐율과 용적률을 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다.
용적률
용적률이란 대지면적 대비 건물 연면적의 합계입니다.
즉 연면적/대지면적*100 = 용적율(%) 입니다.
연면적이란? 건물의 층별 바닥면적의 총 합입니다.(지하 제외)
쉽게 말해서 땅에 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는가를 확인하는 수치입니다. 용적률이 높을 경우 더 높고, 아찔하게 지을 수 있겠죠.
계산이 쉽게 그려봤습니다.ㅋㅋㅎ;;;;
아주 간단하게 100평 크기의 땅에 저런 작은 건물을 지었다고 가정해볼게요. 건물은 1층 25평, 2층 25평이므로 건물 연면적은 50평이 되고, 100평의 땅에 50평 연면적 건물이니
용적률은 50%가 됩니다.
만약 용적률이 높다면
그 유명한 청량리 한양수자인 아파트입니다.
뒤에 설명드리겠지만 용적률은 무려 999%, 건폐율은 59%입니다.
건폐율
그럼 건폐율은 어떤걸까요?
‘1층의’ 건축물 바닥 면적을 대지 면적으로 나눈 비율을 뜻합니다.
즉 건축물 바닥 면적/대지면적*100 = 건폐율(%) 입니다.
용적율과 다른점은 대지에 건물을 얼마나 ‘넓게’ 지을 수 있냐는 기준입니다.
건폐율은 대지 지면에 공터를 이용해 통풍과 채광등을 확보하고, 화재를 대비한 피난경로같은것을 이용하기 위해 정해놓은 비율입니다.
제 허접한 그림을 다시 가져와볼게요. 100평 땅에 1층면적이 25평이죠?
건폐율은 25/100*100 = 25%가 됩니다.
아까 위에서 보신 청량리 아파트는 건폐율이 59%였습니다. 1000평이라면 590평이 1층의 면적이라는 뜻입니다.
국토계획법에 의거한 용도지역별 용적률 건폐율
2004년부터 시행된 국토계획법부터, 무분별한 개발을 막기 위해 땅마다 허용되는 용적률 건폐율을 정해두었습니다.
이는 특별시,광역시, 시 또는 군의 조례로 정하게 됩니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | ||
|---|---|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 1종전용주거지역 | 50% | 50-100% |
| 2종전용주거지역 | 50% | 50-150% | ||
| 제1종일반주거지역 | 60% | 100-200% | ||
| 제2종일반주거지역 | 60% | 100-250% | ||
| 제3종일반주거지역 | 60% | 100-300% | ||
| 준주거지역 | 70% | 200-500% | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% | 200-1500% | |
| 일반상업지역 | 80% | 200-1300% | ||
| 근린상업지역 | 70% | 200-900% | ||
| 유통상업지역 | 80% | 200-1100% | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% | 150-300% | |
| 일반공업지역 | 70% | 150-350% | ||
| 준공업지역 | 70% | 150-400% | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% | 50-80% | |
| 생산녹지지역 | 20% | 50-100% | ||
| 자연녹지지역 | 20% | 50-100% | ||
| 관리지역 | 보전관리지역 | 20% | 50-80% | |
| 생산관리지역 | 20% | 50-80% | ||
| 계획관리지역 | 40% | 50-100% | ||
| 농림지역 | 20% | 50-80% | ||
| 자연환경 보전지역 | 20% | 50-80% | ||
표로 정리한것은 다음과 같으며, 원문(국가법령정보센터) 링크는 다음과 같습니다.
내 땅의 토지이용계획 확인하기
아파트가 아니고 내 땅에 건물을 지을 계획을 세우시는 분들이라면 내땅이 1종주거인지, 자연취락인지, 도대체 무슨말인지 엄청 헷갈리실줄 압니다.
토지이용계획열람 이 사이트에 들어가셔서
여기에 찾고자 하는 땅의 지번을 입력하시면,
이런식으로 범례가 쭉 나옵니다. 이를 바탕으로 내 땅에는 건물을 어떻게 지을 수 있을 것인지 계획을 세워보시길 바랍니다.
대지지분
대지지분은 재건축,재개발 사업지에서 중요한 개념입니다.
공동주택은 가구수가 많기 때문에 대지를 단독이 가질 수 없고, 그 땅에 대해 지분을 갖는 방식으로 토지를 소유하기때문에 그 지분의 양은 재건축을 할 시 사업성을 가늠하는 척도입니다.
예를들어 같은 평수로 이루어진 아파트에서 땅이 1000평이고, 가구수가 100가구라면 가구당 대지지분은 10평이 되겠죠?
이 대지지분에 따라 무상지분률과 추가분담금이 정해지므로
재건축 아파트, 재개발에서도 면적보다 대지지분을 더 따지게됩니다. 30년이 지나면 결국 건물의 가치는 0이라고 보고 다시 짓는게 재건축, 재개발이잖아요.
이상으로 오늘의 글 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다 !