지하철과 집값은 매우 큰 연관성이 존재합니다.
특히 교통망이 굉장히 중요한 수도권에서는 도심업무지구와의 접근성이 곧 수요의 상승, 집값상승의 주요 원인이 됩니다.
하지만 지하터널을 통해 움직이는 도시철도는 특히나 건설비가 비싸, 꽤 긴 과정이 필요합니다.
길고 긴 지하철 착공과 개통, 언제가 집값이 더 오르는지, 왜 오르는지 한번 알아보도록 하는 시간을 갖도록 해보겠습니다.
지하철과 집값- 복잡한 과정
결론부터 말씀드리면 집값은 개통보다 착공 시 더 많은 상승을 한다고 합니다. 그 이유를 알려드릴게요.
국토부에서 가져온 도시철도의 건설 과정입니다. 글자만 봐도 참 많아요.
그러나, 희망과는 다르게 예비타당성 조사를 한 후 설계, 착공, 준공까지 보통 10년정도 소요된다고 합니다.
10년이라는 시간은 짧지만 참 긴 시간이기도 해요.
일단 도시철도망구축계획을 시,도지사가 수립한 후, 확정 및 고시를 합니다.
예비타당성 조사를 통과할 확률은 지난 20년간 35%라고 해요, 여기서부터 확률싸움, 확실성 효과가 시작되는겁니다.
지하철과 집값- 확실성 효과
확실성 효과란 무엇일까요? 간단히 말하자면, 이것은 우리가 믿음직스럽고 확실한 정보에 더 큰 가중치를 두는 경향을 의미합니다. 때로는 불확실한 것을 무시하고 안전한 선택을 하는 경향이 있습니다.
주식이 조금만 올라도 불안에 떨면서 팔고, 물려버리면 손실이 줄어들 것을 예상하며 갖고있는 것, 그걸 확실성 효과라고 합니다.
이얘기를 왜 하냐구요?
출처:지하철 개통보다 착공 시점에 집값이 더 크게 오르는 이유
1.2억을 받을 확률 98%, 1억을 받을 확률이 100%라면, 어떤 것을 선택하시겠습니까?
대부분이 1억을 받겠다고 말한다고 합니다. 이는 곧, 도시철도의 건설 과정에서도 적용할 수 있어요.
예비타당성 조사를 하고, 기본/실시설계를 함에 있어서는 확률이 100%가 아니기 때문에 집값상승이 지지부진 합니다. 그러다 첫 삽을 뜨는순간? 확률은 100%로 수렴하며 확실성효과를 느낄 수 있는거죠.
지하철과 집값-그럼 준공땐 집값이 얼마나 올랐는데?
답을 말씀드리면 이건 무작정 상승한다!고는 말씀드릴 수 없다는 점입니다.
왜냐면, 지하철의 개통은 이미 착공 그 이후 집값은 이미 선반영되었기 때문입니다.
그럼 거기서 더 나아가 추가적인 호재가 들어와야 하죠.
예를들어 교통이 좋아집니다. 교통이 좋아져 주변 회사들이나, 혹은 다른 회사가 교통이 좋은 지역을 본사로 이전해 유동인구가 늘어나 수요가 늘어난다거나
어? 잠실까지 되게 금방가네. 하며 서울에서 좁은 집에서 출퇴근 하던 사람들이 조금 더 조용한 환경, 더 나은 환경에서 주거하고싶어 오는 경우도 있습니다.
제일 중요한 점은, 추가적인 호재가 그 지하철을 통해 발생하느냐의 문제지, 준공이 된다고 집값이 뻥 뛰는게 아닌것입니다.
호갱노노에서 본 5호선 종점 창우동 부영아파트입니다. 5호선 하남선 착공은 2014년 실시했는데, 거래량과 2억에서 놀던 집값이 짠 하고 뛰는걸 볼 수있죠.
물론 그 후의 6억이 넘은 집값은.. 여러가지 더 많은 호재들도 있고, 지하철 하나 때문이다! 하고 섣부른 추측을 하긴 어렵다는 겁니다.
지하철과 집값- 마무리
자꾸 제 글을 올리게되는데, 8호선과 GTX를 보고 구입한 제 집입니다만, 앞으로의 미래는 어떻게 될지 정말 모르겠어요.
결국 주식과 부동산은 투자라는건 똑같지만, 레버리지를 강력하게 일으키며 거래가 주식보다는 천천히 흐르잖아요.
뭔가 베팅을 하긴 했는데, 이런 글을 쓰며 느끼는 건, 조금 더 신중하게 구입했으면 어땠을까- 싶기도 합니다.
내가 투자한 이 선택에 대해 믿음이 부족해지는 기분이 들기도 해요.
여느 사람들처럼 똑같이 투자를 한 것이 아닐까 싶기도 하고. 참 투자는 어렵긴 합니다.
다음 투자는 그르치지 않기 위해 복기 겸 이런 글을 쓰는 것도 있구요. 여러분들도 현명한 투자를 하기 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.